Sobre el pacto comisorio y la conmiseración de un juez

En la legislación española, que mantiene reductos de protección de los más fuertes, otorgándoles singulares derechos, subsiste, a pesar de su prohibición expresa general, el pacto comisorio en los contratos hipotecarios.

Por él, quien pide dinero a alguien para comprar un bien y entrega éste en prenda, puede acordar con su acreedor que, si no compensa en su totalidad la deuda comprometida, perderá aquél en manos del prestamista (lo que constituye el acto de comisión o apropiación), y, puesto que se comprometió a pagar determinadas cantidades a cambio de un dinero, seguirá siendo deudor de cuanto le quede por pagar, una vez descontado el precio que haya alcanzado el bien en el mercado.

Como consecuencia de esta regulación de los contratos hipotecarios, celebrada por las instituciones bancarias, la bajada de precio de los inmuebles hipotecados, unida a la penosa circunstancia de la pérdida del trabajo por parte de aquellos que se habían animado a adquirir un piso contando con que el sueldo les bastaría para ir pagándolo, ha traído como consecuencia que no pocos compradores de viviendas en la época de bonanza se encuentren hoy con que la han perdido y, para colmo, siguen debiendo dinero a sus bancos.

Un auto de la Audiencia Provincial de Navarra de 17 de diciembre de 2010 ha servido para que los críticos vean luces de esperanza en la modificación, por la vía de la jurisprudencia, de esta situación que afecta a las sensibilidades sociales. El BBVA ha sido condenado, en Primera Instancia, a reconocer que la primera valoración de un inmueble, que acabó adjudicándose en subasta a un precio notablemente inferior en el trámite de ejecución, le vincula y, que, por tanto, debe devolver lo que pretendió cobrar de más a su deudor, para compensarse de un crédito hipotecario fallido.

El auto, sin embargo, tiene, en nuestra opinión, nula o escasa aplicabilidad fuera del ámbito para el que se emitió, ya que no constituye una entrada al fondo del asunto de lo excesivo de los pactos comisorios hipotecarios, sino que se limita a considerar una situación específica, en la que es el propio acreedor el que acaba fijando también el precio de compra del inmueble que él mismo, en anterior ocasión y para conceder el préstamo al deudor, estableció de forma más alta.