Sobre las comunidades de vecinos y su problemática

Existen microcosmos que reflejan mucho mejor las cuestiones centrales del comportamiento social que otros. Una comunidad de vecinos propietarios es, sin duda, una de ellas. Un restaurante, en su escala, es un ejemplo perfecto para una escuela de negocios, pues se condensan en él todos los problemas, petición de soluciones y tensiones que caracterizan a una empresa, cualquiera que sea su complejidad.

Los estatutos de las comunidades de propietarios suelen responder a modelos generales, traslación casi literal de la Ley de Propiedad Horizontal, que, como toda legislación pretende abarcar una problemática general, pero deja multitud de elementos abiertos para la interpretación, la polémica y la discusión interna. Por esa razón, entre otras, las reuniones comunitarias se convierten, sobre todo en comunidades con muchos vecinos, en un foco pemanente para plasmación de tensiones internas, cuya solución se complica y las convierte en pérdidas de tiempo y motivo de generación de disputas y discordias que pueden dar al traste con la convivencia.

No pretendemos ser exhaustivos, pero sí pretendemos dar algunos ejemplos de las habituales discrepancias en una comunidad de vecinos.

La utilización de los elementos comunes es una de las causas más frecuentes de controvesia. Algunas de las habituales tensiones surgen por estas razones: a) El cerramiento de las terrazas, de uso privativo o -muy normal en caso de los áticos- inicialmente concebidas como elemento común pero que acaban siendo apropiadas por los propietarios del piso que las disfruta. b) La incorporación de los trasteros a la superficie de los pisos, aprovechando que el espacio se encuentra sobre la propia vivienda. c) La venta en documento privado -o sin él- de antiguas porterías. d) La división de parcelas de aparcamiento en garajes contruídos sobre terrenos comunes, que acaban interpretándose, erróneamente, como de propiedad indisociada del piso del que forman parte. e) La obligación de realizar determinadas reformas, bien de reforzamiento de la estructura del edificio o la incorporación de un nuevo elemento, como puede ser el ascensor del que carece inicialmente el edificio f) El uso del local o del piso para realizar actividades molestas para el resto de los vecinos, o peligrosas, o no autorizadas expresamente.

El insuficiente reflejo en las actas de la comunidad de decisiones que se han tomado en su momento, deja en inseguridad jurídica a algunos propietarios. Otras veces, se han realizado obras que no cuentan con la aprobación comunitaria, pero han sido consentidas o realizadas, simplemente, por todos, sin atender a la escritura de lo realizado y confiando en que, si son ilegales, la defectuosa inspección municipal -o su tolerancia- acabe haciendo buena lo que, en inicio, fue una irregularidad.

Desde luego, las escrituras de propiedad no siempre reflejan la realidad y las operaciones de compra-venta se ven empañadas de vicios graves al ocultar circunstancias que, para conseguir la inscripción registral, se omiten. Reformas que aumentan la realidad de la superficie útil, obras interiores de comunicación de pisos adyacentes, terrazas incorporadas al salón, pasillos comunitarios que se han anexado a la vivienda (por ejemplo) y que se transmiten como cuerpo cierto, separando la realidad jurídica (o registral) de la realidad fáctica.