Vivienda

Sobre las responsabilidades en los contratos de arrendamiento de vivienda

En estas épocas de crisis y dado que los alquileres son caros para muchos, no son infrecuentes los contratos de arrendamiento en el que varios inquilinos (arrendatarios) suscriben las obligaciones derivadas del alquiler frente al propietario-arrendador.

La debilidad de la posición inicial del arrendatario, especialmente si se trata de jóvenes estudiantes que no han visto en su vida un contrato, es grave. Los agentes del arrendador, o él mismo, suelen darle a firmar una colección de hojas con varios artículos y algunas terminologías que los destinatarios no siempre saben interpretar correctamente. Para justificar el trámite, suelen decir que "es lo habitual".

Vayan aquí algunas pocas consideraciones, pensadas más desde la perspectiva del arrendatario-inquilino.

1. Es preferible para él/ella que las obligaciones que asume no sean "solidarias", sino "mancomunadas". Si se obliga solidariamente, cada uno de los arrendatarios debe cumplir lo que se haya pactado: por ejemplo, será responsable de pagar todo el importe de la renta, aunque se hayan marchado los otros compañeros con os que suscribió el contrato inicial.

Por el contrario, si, por ejemplo, son tres arrendatarios, obligados mancomunadamente, cada uno es responsable solo de la tercera parte del alquiler.

Una medida lógica, de precaución para ambas partes, arrendador y arrendatario es que, para el caso de que uno de los arrendatarios quiera marcharse del piso, quede obligado a buscar un inquilino que asuma su parte en el resto del contrato o, en otro caso, pierda su fianza.

Entendemos que el interés de encontrar un nuevo inquilino es común a arrendador y arrendatario y no debería dejarse la carga de la búsqueda únicamente en los que quedan en el piso.

 2. Léase con calma el contrato que le estén dando a firmar. Si algo le extraña, pregunte la razón o niéguese a firmarlo. Tenga, en todo caso, la Ley de Arrendamientos Urbanos a la mano, comprobando si se están copiando realmente con exactitud los artículos de la misma, o, tal vez, se está aprovechando la presunta transcripción para introducir algunas modificaciones a favor del arrendador.

Las más habituales de las "correcciones" a la Ley implican el incremento de los márgenes de preaviso, de la cuantía de la fianza o  de las condiciones para su devolución o previsión para la ejecución de los avales. Jamás entregue un aval ejecutable "a primera demanda". No acepte que le obliguen a más de dos meses de fianza.

3. Pago de los gastos de comunidad, reformas en la vivienda, tasas de basura, impuestos. El pago de estos conceptos está sujeto a acuerdo entre las partes. La tasa de basura, por ejemplo, como aquellos recibos que vayan a nombre del propietario, no deben serles repercutidos salvo que así lo indique el contrato (o la Ley).

Si, antes de alquilar la vivienda, necesita que se haga una reforma, indíqueselo así al propietario, para que la pague él y, en ese caso, le repercuta solo una parte de la amortización. Piense que es él quien se ha de quedar con el piso, pues es el propietario y que lo que Vd. haga en él, salvo pacto en contrario, quedará para mejora de la casa.

Sobre la crisis inmobiliaria y cómo resolverla

A medida que los "expertos inmobiliarios" de los periódicos de uno y otro signo ideológico van precisando datos acerca de la inminente crisis inmobiliaria que se habrá, según ellos, de sufrir en España, las poblaciones se van llenando de carteles de "se vende". Los precios de los inmuebles, sin embargo, no se mueven siginificativamente a la baja y, lo que es más grave, los precios de los alquileres, se mantienen, o incluso suben.

¿Qué está sucediendo, pues?. Que nos encontramos en pleno proceso electoral y, como viene sucediendo de forma sintomática, hasta que no se resuelvan los resultados en marzo del próximo año, las gentes no se animan a comprar. Es una  cuestión sicológica, pues los potenciales compradores piensan que puede merecer la pena esperar a conocer si habrá un vuelco político.

El problema inmobiliario no está, en realidad, centrado en el precio de venta de los pisos, sino en las dificultades de lso propietarios para encontrar inquilinos con garantías de que no les dejarán colgados con varios meses de atraso y, tal vez, con el local destruído por los moradores a los que se les había confiado las llaves.

Se debería revisar la protección a los propietarios, más que tratar de favorecer unidireccionalmente a los potenciales inquilinos, obsesionándose en verlos como la parte débil de la relación. Si los propietarios pudiesen contar de verdad, es decir, regularmente, con el alquiler regular pactado, los precios de los alquileres bajarían.

Sobre el repentino aumento de viviendas a la venta en España

Aunque el comentario se realiza desde Madrid, es de aplicación a toda España. Desde hace unos pocos meses, el mercado inmobiliario está paralizado. Las transacciones de compraventa son prácticamente nulas. Cuando se pasea por las ciudades, proliferan los carteles de "Se vende", habiendo cambiado bruscamente el panorama anterior en que no parecía que nadie estuviera dispuesto a poner en circulación vivienda alguna.

Los portales inmobiliarios del tipo "segundamano" o "elidealista" acumulan ofertas de venta de pisos, apartamentos, chalets y localels en todos los lugares. La capital parece como especialmente colapsada. Pocas son las calles, casi habría que decir, incluso los portales, en los que no se ofrezca algún inmueble a la venta.

¿Efecto de la subida de los tipos de interés? ¿Ganas de hacer caja ante el miedo a que el mercado colapse?. La primera razon serviría para justificar que haya pisos más baratos, surgidos de la urgencia por liberarse de una carga financiera a la que ya no se puede hacer frente. La segunda razón supondría admitir que existen muchas viviendas con mínima ocupación o desocupadas que, de repente, pueden ser liberadas sin problemas.

Los precios, sin embargo, apenas si se mueven a la baja. Las tasas medias fluctúan entre los 4.500 euros/m2 y los 6.500 euros/m2. No todo lo que se ofrece es trigo limpio. Hay ejemplos penosos de bajos y semisótanos lúgubres, rinconeras casi inhabitables o tristes trasteros recuperados, cuando no pisos mayores recortados con apresurada tijera, interiores oscuros o distribuciones imposibles.

La oferta es tanta que cabe vaticinar que los precios se moverán a la baja con rapidez. Las agencias inmobiliarias hablan de que los pisos no se venden, y por eso la falsa sensación es de que se ha cambiado el ritmo de oferta de piezas al mercado. No estamos de acuerdo con esta apreciación, porque jamás hubo tanta disponibilidad. Sí creemos que hay que esperar para comprar a que las ofertas se adecúen a lo que la demanda está dispuesta a pagar.

Pensamos, pues, que estamos en vísperas de un reajuste, y aconsejamos a quienes tienen disponibilidad de efectivo, que guarden con paciencia su liquidez unos cuantos meses. A salvo de objetos muy singulares, lo más probable es que se arrepentirían de haber efectuado una compra apresurada. Elijan con calma las piezas mejores, y aguarden a que el mercado mueva ficha. Merecerá la pena.

Sobre el mercado inmobiliario y sus razones

Cuando en Estados Unidos suben o bajan los tipos de interés, las Bolsas norteamericanas reaccionan con miedo o fervor, y las europeas les siguen dóciles al cabo de algunas horas. El Banco Central Europeo suele acomodarse al ritmo alcista o bajista con el paso de una o dos quincenas. Ignorando esos vaivenes, la paridad dólar-euro se acrecienta con asombrosa regularidad, debido, según se nos cuenta, a la fragilidad de la divisa gringa, elemento de pago de las importaciones ingentes de la opulenta sociedad americana desde los países subdesarrollados.

La cadena de interelaciones prosigue. Bien urdidos comentarios de expertos nos explican que, con la subida de los tipos de interés, aumentarán hasta límites irresistibles las dificultades de los asalariados para pagar sus hipotecas, por lo que una parte no insustancial se verá  obligada a sacar al mercado sus pisos. El estrechamiento del mercado hará que muchos intermediarios desaparezcan.

Unido a la pérdida de actividad en el sector de la construcción español (subsector edificaciones), que ya sabemos es uno de los más saturados del mundo, los precios de las viviendas se pondrán, dicen algunos agoreros de mal agüero, por los suelos. Apresúrense, pues a vender, y  quienes puedan hacerlo deben conseguir liquidez para entrar a la compra de gangas que serán muy rentables, porque, cuando se recupere el mercado, las ganancias serán pingües. Implosión inmobiliaria, desaceleración, descalabro total, fin de la historia. Pagan los que menos tienen. Las promotoras, por su parte, toman posiciones, reduciendo personal y agrupándose.

El suelo cumple en España una función especulativa, en lugar de servir como elemento de cohesión social. La Ley de 1992 (Texto refundido de la Ley sobre Rëgimen de Suelo y Ordenación Urbana) apoyó la liberalización del suelo por los Ayuntamientos, sirviendo de punto de apoyo para numerosas operaciones de pelotazo urbanístico, vinculadas, en -aún no se sabe con certeza- pocos o bastantes casos, a corrupciones de mandatarios públicos.

Los llamados agentes urbanizadores hicieron su agosto, propagando por todo el territorio la furia constructora, a costa de los propietarios de los terrenos, desposeídos inmisericordemente de sus bienes, en una operación de despojo sin precedentes. Se sacrificó mucho medioambiente, el interés público y la racionalidad en la ordenación del territorio... La Ley 6/98 ha venido a apoyar la espiral especulativa, trasladándola al suelo rustico. La última Ley 8/2007 del Suelo, tramitada desde hace más de un año no mejora mucho las cosas, al crear un complejo sistema de valoración del suelo, y reincidir en una perspectiva desposeedora de la propiedad en beneficio de los promotores (cierto es que más edulcorada), de concepción más teoricista que pragmática.

Hace falta un análisis mucho más reflexivo y completo de la situación del mercado  inmobiliario que el que pueda deducirse de una Ley marco con propósitos de "sostenibilidad", cuando la mayor parte del mal está ya hecho. Se reclama más finura práctica, menos dogmatismo partidista, en un país en el qúe se sigue pensando en la propiedad de la vivienda como objetivo vital y en el que el suelo público se ha vuelto escaso, por despilfarro o malversación de bastantes de sus gestores.

Una subida de un punto en los tipos de interés, cuando nos encontramos en la línea de los 4/5 TAE, para hipotecas a 20 años sobre 200.000 euros, con método de devolución "francés" (cuotas mensuales fijas, sumado el interés y la devolución de principal), habrá de gravar unos 50 euros la hipoteca mensual. Una cantidad importante para un mileurista, por supuesto, pero no insalvable cuando se conjugan dos salarios de esa índole y, desde luego, insuficiente para descalabrar un proyecto vital de una pareja joven que ha puesto su empeño en ser propietarios a la larga -muy a la larga- de su vivienda.

Si observamos los anuncios de venta del mercado inmobiliario, veremos que han aumentado las ofertas, pero los precios de mantienen muy altos. La partida de póker no ha hecho más eu empezar. Comparados los precios de venta con los de alquiler, la rentabilidad de un piso de precio 200.000 euros (hay muy pcoos, casi todos se mueven a niveles superiores) alquilado a 700 euros/mes, sería inferior al 4%, e incluso bastante menos, si se deducen los impuestos.

Que alguien ponga orden, datos y voluntad política en este sector que tanto nos afecta a todos.

 

Sobre la política de viviendas para jóvenes

La polémica desatada por la precipitación en la comunicación del Programa de Ayudas para Jóvenes en relación con la Vvienda por parte del Presidente de Gobierno Rodríguez Zapatero y la Ministra del ramo, Carme Chacón, tiene una base sólida.

Resulta descorazonador que la proximidad a las elecciones en España esté moviendo al Gobierno a presentar medidas que no han sido estudiadas adecuadamente, y cuya repercusión económica y aceptación social no fueron valoradas en profundidad.

La falta de una oferta suficiente de viviendas en alquiler es un problema real. Existen multitud de viviendas vacías, y los alquileres que se ofrecen son muy altos.

Desde la perspectiva de los propietarios de las viviendas, una rentabildiad de 12.000 euros anuales (unos 150 euros/m2/año) para un inmueble tipo cuyo precio de mercado es superior (al menos, en las grandes ciudades españoles) a los 360.000 euros, coloca la rentabilidad de esta inversión en un nivel poco atractivo, máxime si se trata de ingresos que deben tributar al tipo medio del irpf que corresponda al arrendatario.

Son varias las cuestiones que están interrelacionadas. Es necesario realizar un inventario completo de viviendas desocupadas, identificar perfectamente a los propietarios y sus situaciones patrimoniales, realizar las inspecciones fiscales pertinentes y reducir los impuestos que se deben pagar por los rendimientos del alquiler, acomodándolos a las rentas que perciban.

Los Planes de Ordenación Urbana de las ciudades deben ser revisados, persiguiendo la lacra social que ha supuesto la proliferación de la corrupción urbanística en España, atendiendo a la generación de suelos protegidos y a la promoción oficial de viviendas.

No tiene sentido que se favorezca a los constructores y grandes propietarios con las medidas públicas, sino que se debe atender a los pequeños propietarios y favorecer el acceso a una primera vivienda en propiedad o a la movilización de los inmuebles desocupados o infrautilizados existentes.

Claro que los jóvenes mileuristas no pueden pagar los actuales alquileres, y no podrán pagarlos mientras subsista el desquilibrio entre sus ingresos y los precios de los alquileres, pero pensar que se va a solventar el problema con subvenciones ocasionales a algunos subgrupos, es ignorar la realidad y poner un parche en el ojo equivocado.

Un tema sobre el que volveremos más adelante, porque merece la pena.